Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, som nyligen gick i pension, var i måndags inbjudan av Handelsbanken i Skellefteå för att ge sin syn på utvecklingen av bostadsmarknaden. Inbjudna var fastighetsägare och revisorer från Skellefteå. – Det allra viktigaste för att komma tillrätta med bostadsbristen är att få rörlighet och rotation i det befintliga beståndet, säger han.
Stellan Lundström återvänder gärna till sina forna hemtrakter. Han är uppväxt i byn Arnberg, utanför Norsjö. – 1979 köpte vi ett radhus i Huddinge för 400 000 kronor. När min pappa kom på besök hade han väntat sig att vi skulle bo i ett slott eftersom man i Arnberg kunde köpa ett stort skogshemman för den summan. Han tyckte att vi hade flyttat in i en margarinlåda, berättar Stellan.
Han börjar med ett skarpt konstaterande att det viktigaste just nu inte är att bygga nytt utan snarare att få en större rörlighet på bostadsmarknaden. – I Sverige flyttar vi i genomsnitt tio gånger per år och under ett år är det 1,3 miljoner personer som flyttar. 95 procent av all flyttning sker inom det befintliga bostadsbeståendet. Därför är det viktigaste att få rotation och rörlighet inom detta. Mest behov av att byta bostad har de som är 18-25 år. Problemet är att de inte har några "kulor", konstaterar han.
Stellan Lundström är kritisk till att politikerna fokuserar så hårt på att det ska byggas nya hyresrätter eftersom det är den dyraste boendeformen att uppföra. – I Norge har man ett helt annat fokus. Där vill de istället att människor ska bo i ägda bostäder.
Han har sett att de flyktingar som kommer till Sverige har mycket svårt att förstå vårt system med hyresrätter och bostadsrätter. – De är vana att äga sina hus och lägenheter.
Hur ska man då få folk flytta ur sina lägenheter för att få rotation på bostadsmarknaden. – Antingen får man locka ut dem eller också måste de rökas ut.
Stellan Lundström menar att en ny högre kommunal fastighetsskatt är ett bra sätt. – Det är en mycket tydlig skatt som är bra om man vill röka ut hus- och fastighetsägare. Att slopa realisationsvinsten på är ett annat incitament. Idag sitter folk kvar i sina bostäder för att slippa flyttskatterna.
Han konstaterar också att slopade eller kraftigt reducerade ränteavdrag för privata bostadslån på sikt ökar finansieringen med eget kapital. – Nuvarande lågräntemiljö ger förutsättningar för den typen av åtgärd. Ett skattesubventionerat bosparande vore också bra.
Stellan vill se fler incitament så att det blir möjligt att hyra ut ägda lägenheter. – Detta är till exempel mycket vanligt i Australien.
Stellan Lundström tar också upp modellen hyrköp som används i Finland. – Efter att ha amorterat på sitt hus i 5-10 år kan man köpa loss det för ett restbelopp.
KTH-professorn menar vidare att vi i Sverige måste titta närmare på möjligheten att skapa någon form av social housing som finns i många andra länder i Europa. – Det kan till exempel fungera så att om det byggs 100 lägenheter måste byggherren se till att fem av dessa reserveras för de som har begränsade resurser. Det blir då en slags statlig form av allmännytta, säger Stellan Lundström.