I Sverige råder det bostadsbrist i de flesta kommuner.
Läget är akut på många håll och eftersom privata entreprenörer ofta inte anser det vara lönsamt att bygga på landsbygden sker eventuell nyproduktion där till stor del i kommunal regi. Lagar, regelverk och principer utgör dock hinder för utvecklingen.
Nedan beskriver vi ett scenario:
En liten landsbygdskommun låter sitt kommunala bostadsbolag uppföra en hyresfastighet till en byggkostnad av 32 miljoner kronor. De 16 lägenheterna hyrs omedelbart ut.
Lagstiftningen i Sverige stipulerar att kommunala bostadsbolag ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Satsat kapital ska ge avkastning och byggnader ska värderas till lägsta anskaffningskostnad eller marknadsvärde. En definition på marknadsvärdet är ”det sannolika priset som kan erhållas vid en försäljning".
I Sverige finns det dock ingen marknad för nybyggda flerfamiljshus. Inte ens i storstäder handlas det med dessa fastigheter.
Såväl kommunala som privata aktörer bygger för att förvalta husen på lång sikt. Därför går det enligt vår mening inte att fastställa något traditionellt marknadsvärde för denna kategori av byggnader.
Trots detta tolkas Bokföringsnämndens regelverk av revisorer och fastighetsvärderare som att ett marknadsvärde måste fastställas.
I vår kommun kommer en värderare fram till att huset efter färdigställandet är värt endast 75 procent av anskaffningsvärdet. Det betyder att en nedskrivning måste göras med åtta miljoner kronor – mer än bostadsbolagets totala aktiekapital.
Bostadsbolaget riskerar att gå i konkurs eftersom det egna kapitalet förbrukats genom nedskrivningen. Lösningen blir att kommunen får skjuta till ägarkapital.
Åtta miljoner kronor motsvarar två procent av kommunens totala omsättning på 400 miljoner kronor. Ett belopp som kommunen borde ha på sin sista rad i resultaträkningen för att uppfylla kravet på god ekonomisk hushållning.
Kassaflödet för bostadsfastigheten är positivt och ytterligare hus skulle behöva byggas för att minska bostadsbristen. Det är dock ekonomiskt omöjligt för kommunen att i närtid att påbörja ytterligare ett bygge.
Privata byggherrar drabbas av samma regler och har därmed inget intresse av att bygga när alternativet är att satsa i städer och göra vinst i stället för ett bokföringsmässigt underskott.
Ett godtyckligt uppskattat ”marknadsvärde” som bygger på handel med helt andra typer av objekt kan inte få ligga till grund för en värdering av fullt uthyrda, nybyggda bostadsfastigheter på landsbygden. I stället måste synen råda att om fastigheten genererar ett överskott ska anskaffningsvärdet ligga till grund för årliga avskrivningar.
Däremot ska en nedskrivning givetvis krävas om fastigheten exempelvis har tomma lägenheter och uppvisar underskott i driften.
För att åstadkomma en förändring krävs det enligt vår bedömning ett förtydligande i Bokföringsnämndens regelverk om att marknadsvärde inte kan tillämpas för nya flerfamiljshus i Sverige.
Av de 95 700 bostäder i flerbostadshus som byggdes under åren 2008–2013 har endast 1 900, motsvarande två procent, tillkommit i de 108 minsta kommunerna. Nuvarande bestämmelser har fått till följd att bostäder inte byggs i tillräcklig omfattning i Sveriges landsbygdskommuner.
När bra och ändamålsenliga bostäder inte kan erbjudas blir följden en negativ befolkningsutveckling, svårigheter att rekrytera personal och en allmän stagnation i samhällsbygget – både för företag och för offentlig sektor.
Peter Lindroth(S)
ordförande för Småkom (de små kommunerna i samverkan), kommunstyrelsens ordförande i Karlsborgs kommun
Ann-Sofie Alm(M)
vice ordförande för Småkom (de små kommunerna i samverkan), andre vice ordförande i kommunstyrelsens i Munkedals kommun